Meest gestelde vragen over het (ver)kopen van jouw (t)huis.

1. Wanneer ben je in onderhandeling?
2. Mag een verkoopmakelaar verder gaan met bezichtigingen wanneer er over jouw bod onderhandeld wordt?
3. Moet de verkoper jouw bod accepteren wanneer jij de vraagprijs biedt?
4. Kan de verkoper de vraagprijs van een huis wijzigen tijdens de onderhandelingen?
5. Hoe komt de koop van jouw (t)huis tot stand?
6. Mag een NVM-makelaar tijdens het onderhandelen het systeem van verkoop wijzigen?
7. Is het toegestaan dat een NVM-makelaar een onrealistisch hoge prijs vraagt voor een huis?
8. Wat is een optie?
9. Moet de verkopende makelaar standaard met jou in onderhandeling na een bezichtiging of bod?
10. Valt de makelaarscourtage onder ‘kosten koper’?
11. Wat houden de drie dagen bedenktijd in voor de koper?
12. Wat is de NVM No-Risk clausule?
13. Mag je als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
14. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van NVM-makelaars?
15. Hoe worden de vierkante meters van een huis bepaald?
16. Hoe wordt het energielabel bepaald?

Een huis (ver)kopen is niet iets waar je dagelijks mee te maken hebt. Het is daarom niet vreemd dat je vragen hebt. De NVM heeft onderstaande lijst opgesteld met veel voorkomende vragen over het kopen en/of verkopen van een huis. Staat jouw vraag er niet tussen dan kan Boertjes Makelaardij & Hypotheken jouw vragen beantwoorden.


    1. Wanneer ben je in onderhandeling?
Je bent in onderhandeling wanneer de verkopende partij reageert door: - Het doen van een tegenbod; - Te melden in onderhandeling te zijn met jou. Let op: Je bent nog niet in onderhandeling wanneer de verkopende makelaar jouw bod bespreekt met de verkoper.
 
    2. Mag een verkoopmakelaar verder gaan met bezichtigingen wanneer er over jouw bod onderhandeld wordt?
Ja dat mag, een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkopende partij graag willen weten of er meer belangstelling is voor het huis. Het is toegestaan om met meerdere belangstellenden tegelijkertijd te onderhandelen. De NVMmakelaar meldt wanneer er meerdere onderhandelingen zijn. Is er al een bod uitgebracht op het huis en ben jij de tweede potentiële koper? Dan kan jij een bod uitbrengen. De NVM-makelaar gaat pas in onderhandeling met jou wanneer de onderhandelingen met de eerste potentiële koper beëindigd zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen, dit zou overbiedingen kunnen uitlokken.
 
    3. Moet de verkoper jouw bod accepteren wanneer jij de vraagprijs biedt?
Nee, de verkoper is niet verplicht het huis aan jou te verkopen wanneer jij de vraagprijs biedt. De verkoper kan ervoor kiezen jouw bod niet te aanvaarden en een tegenbod te doen.
 
    4. Kan de verkoper de vraagprijs van een huis wijzigen tijdens de onderhandelingen?
Ja, dat mag. De verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Jij als potentiële koper mag jouw bod hierop aanpassen. Heb jij al een bod geplaatst en krijg je een tegenbod? Dan vervalt jouw eerste bod automatisch.
 
    5. Hoe komt de koop van jouw (t)huis tot stand?
Wanneer de verkoper en koper het eens zijn over:
- Prijs;
- Leveringsdatum;
- Ontbindende voorwaarden;
- Afspraken rondom roerende zaken.
Zal de verkopende NVM-makelaar een koopovereenkomst opstellen, nadat beide partijen de koopovereenkomst ondertekend hebben, dit heet schriftelijkheidsvereiste, komt de koop tot stand.

Let op: ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt, wanneer je ontbindende voorwaarden wilt meenemen in jouw koopovereenkomst dan dien je dat aan te geven tijdens de onderhandelingen. Als koper krijg je dat niet automatisch.

Hieronder een aantal voorbeelden van ontbindende voorwaarden:
- Financieringsvoorbehoud;
- Geen huisvestigingsvergunning;
- Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring;
- Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie;
- NVM No-Risk clausule.
De koop is pas definitief wanneer beide partijen de koopovereenkomst ondertekend hebben, de koper een afschrift van de overeenkomst ontvangen heeft en de drie dagen bedenktijd overschreden zijn (zie vraag 11). Hierna is de koop definitief rond tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
 
    6. Mag een NVM-makelaar tijdens het onderhandelen het systeem van verkoop wijzigen?
Ja, dat mag. Het kan voorkomen dat er veel belangstellenden zijn voor het huis. De NVM-makelaar kan de verkoper adviseren om de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijfprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De NVM-makelaar dient uiteraard eerst eerder gedane toezeggingen en/of afspraken na te komen voordat de procedure veranderd wordt.
 
    7. Is het toegestaan dat een NVM-makelaar een onrealistisch hoge prijs vraagt voor een huis?
Ja dat mag, de NVM-makelaar adviseert de verkoper over een reëel verkoopbedrag. Uiteindelijk beslist de verkoper de vraagprijs. De koper mag onderhandelen over de prijs maar de verkoper beslist.
 
    8. Wat is een optie?
Het begrip optie wordt op twee manieren gebruikt:
- In juridische zin geeft een ‘optie’ een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is een optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet.
- Bij de aankoop van een bestaand huis wordt het begrip ‘optie’ ten onrechte gebruikt, ‘optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende NVM-makelaar maakt met een potentiële koper tijdens het onderhandelingsproces. Voorbeeld: Een potentiële koper krijgt een aantal dagen bedenktijd voordat hij/zij een bod uitbrengt. De NVM-makelaar zal deze periode andere geïnteresseerden informeren dat er een optie rust op het huis.
Let op: Een optie kan je niet eisen, de verkoper beslist samen met de NVM-makelaar of er opties worden gegeven.
 
    9. Moet de verkopende makelaar standaard met jou in onderhandeling na een bezichtiging of bod?
Nee, dat is niet verplicht. De verkopende partij bepaalt samen met de verkopende makelaar of zij in onderhandeling gaan met de potentiële koper. Jij als koper kan vooraf vragen naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.
 
    10. Valt de makelaarscourtage onder ‘kosten koper’?
Nee, de courtage valt niet onder kosten koper. De kosten koper bestaan uit:
- Overdrachtsbelasting;
- Notariskosten (voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven bij het Kadaster).

Naast bovenstaande notatiskosten kunnen er kosten zijn voor het inschrijven en opmaken van de hypotheekakte. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld komen de kosten van de courtage van deze aankoopmakelaar voor de rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.
 
    11. Wat houden de drie dagen bedenktijd in voor de koper?
De drie dagen bedenktijd zijn wettelijk vastgesteld, de koper kan zonder reden van opgaaf de koop ontbinden. De bedenktijd gaat automatisch in nadat de koper een kopie van de getekende koopovereenkomst ontvangen heeft. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen wanneer deze eindigt op zaterdag, zondag óf een erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld, de NVM-makelaar informeert je hierover.
 
    12. Wat is de NVM No-Risk clausule?
De NVM No-risk clausule is een ontbindende voorwaarde, deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten. De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn/haar huidige (t)huis onverwachts langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM-No Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn (t)huis te verkopen.

De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Wanneer de verkoper een andere koper treft die in zijn/haar ogen onder gunstigere voorwaarden het huis wil kopen (zonder No-Risk clausule), dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens aan de tweede koper.
 
    13. Mag je als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. De verkopende makelaar adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. Het is daarom niet toegestaan om tegelijkertijd de belangen te behartigen van de koper. Wanneer je begeleiding en advies wilt ontvangen tijdens het aankoopproces is het verstandig een NVM-aankoopmakelaar in te schakelen.
 
    14. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van NVM-makelaars?
De NVM hanteert geen standaardtarieven, iedere NVM-makelaar mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die je betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstpakket die je afneemt. Wil je vooraf weten welke tarieven er gehanteerd worden? Maak dan een afspraak bij de NVM-makelaar, zij kunnen jou een berekening laten zien van de courtages en de extra kosten die bijvoorbeeld doorberekend worden voor kadastraal onderzoek of het maken van advertenties.
 
    15. Hoe worden de vierkante meters van een huis bepaald?
Er wordt onderscheid gemaakt in vier verschillende ruimtes: Woonruimte (woon- en slaapkamers, gang en meterkast), overige inpandige ruimte (aangebouwde garage en zolder met vlizotrap), gebouwgebonden buitenruimte (balkon en loggia) en externe bergruimte (losstaande schuur, losstaande garage).

De NVM-makelaar is verplicht het aantal vierkante meters van een huis te meten volgens de branchebrede meetinstructie. Deze instructie beschrijft wat er wel of niet meegerekend wordt van een huis of appartement. Voorbeeld: Buitenmuren worden niet gemeten de binnenmuren daarentegen wel.
Bekijk de video voor meer informatie: https://www.nvm.nl/wonen/kopen/meetinstructie/
 
    16. Hoe wordt het energielabel bepaald?
Het energielabel geeft met labelklassen en kleuren weer hoe energiezuinig een huis is. Dit wordt aangeduid met labels A++++ tot en met G en kleuren dondergroen tot en met rood. Op ieder label staat aangegeven welke mogelijkheden er zijn om het huis energiezuiniger te maken. Sinds 1 januari 2022 wordt het energielabel opgesteld door een gecertificeerd energielabel adviseur. Het energielabel is 10 jaar geldig.

Een energielabel is nodig wanneer je een huis wilt verkopen of verhuren. Je bent als eigenaar verplicht het energielabel te tonen in verkoop of verhuur advertenties. Dit zijn commerciële advertenties zoals: Funda, Facebook en lokale bladen, maar ook in flyers of posters van het makelaarskantoor die jouw huis verkoopt of verhuurt.

Je bent daarnaast als verkoper of verhuurder verplicht bij oplevering van jouw nieuwbouwwoning, verkoop (transport van het huis) of verhuur van jouw huis het energielabel aan de koper of huurder te geven. De inspectie leefomgeving en transport ziet namens de overheid toe op de naleving van deze verplichtingen en kan aan de verkopers boetes opleggen wanneer zij zich hier niet aan houden.

De NVM-makelaar kan je hier uiteraard meer over vertellen. Het energielabel kan daarbij ook in je voordeel werken. Hoe energiezuiniger jouw huis is, hoe waardevoller je (t)huis wordt. Wanneer jouw huis nog geen energielabel heeft kan de NVM-makelaar je doorverwijzen naar een gecertificeerd energielabeladviseur.


Dit is slechts een greep uit de onderwerpen die komen kijken bij het aan- of verkopen van een huis. Wil je meer weten? Neem dan contact met ons op, wij helpen jou graag!