Wetswijzigingen woningmarkt 2021

Welke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2021 met betrekking tot de woningmarkt? De NVM Juridische Dienst zet de belangrijkste wijzigingen voor de woningmarkt voor u op een rij.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 jaar.
Personen jonger dan 35 jaar kunnen vanaf 1 januari 2021 bij aankoop van een woning (en aanhorigheden bij die woninghoren) gebruikmaken van de vrijstelling overdrachtsbelasting indien zij aan de volgende eisen voldoen:

1. De verkrijger is een natuurlijk persoon, meerderjarig maar jonger dan 35 jaar, en

2. De verkrijger heeft nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling, en

3. De verkrijger verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de verkrijging dat hij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Het is niet van belang of de verkrijger eigenaar vaneen woning is of is geweest. Hierdoor komen ook jonge doorstromers die reeds een woning in bezit hebben of hebben gehad in aanmerking voor deze regeling.

1 april 2021 koopprijs lager dan €400.000
Met ingang van 1 april 2021 is een aanvullende voorwaarde opgenomen voor de toepassing van bovengenoemde startersvrijstelling. Vanaf dan kan slechts aanspraak worden gemaakt op de vrijstelling indien de koopprijs van de woning lager is dan €400.000.

Aanhorigheden
Aanhorigheden kunnen delen in de vrijstelling, mits deze gelijktijdig met de woning worden verkregen, en op de woning het verlaagde tarief van toepassing is. Later verkregen aanhorigheden vallen onder het algemene tarief van 8 procent.

Meerdere verkrijgers
Indien sprake is van meerdere verkrijgers moet voor elke verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld of deze in aanmerking komt voor de vrijstelling. Het volgende voorbeeld schetst zo’n situatie:

Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de verkrijger met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over € 150.000 (€ 3.000).

Vereisten gebruik verlaagde WBR-tarief van 2 procent
Indien de startersvrijstelling niet van toepassing is dan geldt het normale tarief van 2%. Aan het gebruik van het 2% worden een aantal eisen gesteld, zo is vereist dat de verkrijger:

1. Een natuurlijk persoon is, en

2. De verkrijger de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken, en

3. De verkrijger verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de verkrijging dat hij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Als gevolg hiervan kan een natuurlijk persoon die een woning verkrijgt anders dan voor zelfbewoning (maar bijvoorbeeld voor de huisvesting van zijn of haarkinderen, of om te verhuren) vanaf 1 januari 2021 geen gebruik maken van het verlaagde tarief van 2%. De verkrijger is in deze gevallen 8 procent overdrachtsbelasting verschuldigd.

Algemeen tarief naar 8% in 2021
Het algemene tarief in de overdrachtsbelasting wordt verhoogd van 6% naar 8%. Dit betekent dat niet alleen voor niet-woningen vanaf 1 januari 2021 het hogere tarief van 8% geldt, maar ook voor woningen die niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt.
Hieronder vallen bijvoorbeeld ook vakantiewoningen, woningen die ouders kopen voor hun kind en woningen die worden verkregen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen. Voor woningen die wel als hoofdverblijf worden gebruikt, blijft de overdrachtsbelasting 2%.

NHG-grens naar € 325.000 in 2021
Vanaf 1 januari 2021 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 310.000 naar
€ 325.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 344.500, in plaats van € 328.600 in 2020. Voor de NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend met betrekking tot de kostengrens.

Bindend aanbod
De nieuwe NHG-kostengrens kan al gelden voor een woning die in 2020 wordt aangekocht. Het gaat erom dat het bindend aanbod wordt uitgebracht in 2021. Je kunt dus nu al een woning tot € 325.000 kopen, als het bindend aanbod maar in 2021 wordt uitgebracht.

Koopsom exclusief roerende zaken
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 330.000 bedraagt waarvan € 5.000 roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 325.000 (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.

Oversluiten ook onder de NHG-grens
De NHG-kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is niet mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt.

NHG-premie in 2021 blijft 0,7%
Een koper betaalt voor een hypotheek met NHG eenmalig een NHG-premie, de zogenaamde borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie betaalt de consument via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG-premie’) is in 2020 verlaagd van 0,9% naar 0,7% over de hoogte van de hypotheek. Dit percentage blijft in 2021 0.7%. Dit betekent dat er maximaal € 2.275 aan kosten wordt gerekend voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen en maximaal € 2.411,50 voor woningen met energiebesparende voorzieningen. Het streven is om dit niveau de komende jaren vast te houden. Zie voor meer informatie over de NHG onderstaande link:

https://www.nhg.nl/Over-NHG/Actueel/nhg-kostengrens-325000-in-2021-nhg-premie-blijft-07

Hypotheekrenteaftrek daalt naar 43% in 2021
De hypotheekrenteaftrek daalt van 46% naar 43% in 2021. Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt verlaagd van 52% naar 37,05%. Voorheen daalde dit tarief met 0,5% per jaar. Vanaf 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Voor 2021betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 46% naar 43%. De komende
zal dit tarief verder versneld worden afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.

Hillen-aftrek daalt naar 90% in 2021
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3?% per jaar. In 2021 bedraagt de Hillen-aftrek 90%. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning. In 2018 heeft het kabinet besloten om de Hillen-aftrek in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3?% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Zie voor meer informatie over de Hillen-aftrek onderstaande link:

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigenwoningforfait/geen_of_een_kleine_eigenwoningschuld/geen_of_een_kleine_eigenwoningschuld

Inkomen partner telt mee voor 90% in 2021
Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2021 het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld. In 2020 was dit nog 80%.

WOZ-waarde stijgt in 2021
De WOZ-waarde 2021 is de waarde van uw woning per 1 januari 2020. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar naar verwachting met 6 tot 8%.

Eigenwoningforfait daalt in 2021
In 2021 wordt het eigenwoningforfait vastgesteld op 0,5% voor woningen met een WOZ-waarde tussen de €75.000 en €1.060.000 (in 2020 wat dit 0,6%).

Energielabel door vakbekwaam adviseur in 2021
Vanaf 1 januari 2021 kunnen alleen energielabels worden aangevraagd en opgesteld op basis van NTA 8800. Dit doet een vakbekwaam adviseur, die daarvoor gediplomeerd is. Het Vereenvoudigd energielabel, welke op afstand zelf kan worden aan gevraagd door de woningeigenaar, verdwijnt daarmee.

Zie onderstaande link voor meer informatie. https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-en-regels/bestaande-bouw/energielabel-woningen/nieuw-energielabel-woningen-vanaf-1-januari-2021

Energielabel nodig voor plaatsing in commerciële media
Per 1 januari 2021 wordt het verplicht de energieprestatie van het gebouw of een gedeelte ervan te vermelden in advertenties voor de verkoop of verhuur van het gebouw of een gedeelte daarvan. Deze vermelding is niet meer afhankelijk van het feit of er al een geldig energielabel is afgegeven, zoals nu nog wel het geval is.
De verplichting om een (definitief) label te verkrijgen, komt dus eerder in het proces te liggen. Immers als een eigenaar (“degene die een gebouw te koop of te huur aanbiedt”) met het object in commerciële media zoals funda of Facebook naar buiten wil treden, dan dient er een label aanwezig te zijn. En niet pas op het moment van transport. Dit betekent dat voorafgaande aan plaatsing van de advertentie een geldig energielabel dient te zijn afgegeven voor het gebouw waarmee geadverteerd wordt, opdat dit energielabel kan worden vermeld in de advertentie. Helaas is er geen overgangsrecht van toepassing voor reeds aangemelde panden.
 
Uitzonderingen
Als er geen advertenties aan de orde zijn, is deze bepaling niet van toepassing, bijvoorbeeld bij onderhandse verkoop. De bepaling geldt ook niet voor gebouwen of gedeeltes van gebouwen die niet label plichtig zijn, zoals bijvoorbeeld monumenten.

2 jaar of korter wordt 3 jaar of korter met verlengingsmogelijkheid
Het wetsvoorstel maakt het mogelijk om een tijdelijk huurcontact voor zelfstandige woonruimte aan te gaan voor maximaal 3 jaar. Nu kan een tijdelijk huurcontract voor zelfstandige woonruimte worden aangegaan voor maximaal 2 jaar. Ten tweede maakt het wetsvoorstel mogelijk dat tijdelijke huurcontracten(zowel zelfstandig als onzelfstandig)eenmalig kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode onder dezelfde voorwaarden zonder dat er een huurcontract van onbepaalde tijd ontstaat. Op dit moment kan een tijdelijk huurcontract éénmaal worden aangeboden voor maximaal 2 jaar (zelfstandige woonruimte)en maximaal 5 jaar (onzelfstandige woonruimte).Wellicht gaat daar dus verandering in komen.

Minimum duur
Dit wetsvoorstel creëert daarnaast de mogelijkheid om een bepaalde minimumduur op te nemen in het tijdelijke huurcontract waarbij de huurder dus niet meer tussentijds kan opzeggen. Op dit moment kan de huurder wel tussentijds opzeggen bij een huurcontract van maximaal 2 jaar (zelfstandige woonruimte) en maximaal 5 jaar (onzelfstandige woonruimte).

Zie voor meer informatie over dit wetsvoorstel onderstaande link:
https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming_en_tijdelijke_verhuur#:~:text=contactpersonen%20van%20overheidsorganisaties.,Wetsvoorstel%20opkoopbescherming%20en%20verruiming%20mogelijkheden%20tijdelijke%20verhuur,wonen%20hierop%20meer%20kans%20maken

Huurtoeslaggrens en Huurliberalisatiegrens naar € 752,33 in 2021
De algemene maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt voor 2021 € 752,33. Dit is ook de liberalisatiegrens voor 2021. In 2020 was deze vastgesteld op 737,14.Zie voor meer informatie onderstaande link: https://www.woningmarktbeleid.nl/actueel/nieuws/2020/11/18/inkomens--en-huurgrenzen-huurtoeslag-2021-bekend

De Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) wordt lager in 2021
Huiseigenaren kunnen subsidie aanvragen voor energiebesparende isolatiemaatregelen als je minimaal twee energiebesparende maatregelen toepast. Met energiebesparende isolatiemaatregelen wordt bedoeld isolatie van spouw, dak, gevel, vloer of glas. Tot en met 31 december 2020 wordt er circa 30% van de isolatiekosten vergoed. Per 1 januari 2021 zal dit percentage lager zijn. Het exacte percentage is nog niet bekend. De subsidieregeling geldt alleen voor bestaande woningen. De SEEH gaat deels vanaf 2021 over in de Investeringssubsidie Duurzame Energie.

Zie voor meer informatie onderstaande link: https://www.rvo.nl/subsidie-en-financieringswijzer/seeh/eigenaar-en-bewoner